▲ 왼쪽부터 주최 이학재 의원, 연구원 하성규 원장, 대주관 최창식 회장, 촤장 김갑열 교수

【발제 1】 한국건설산업연구원 두성규 연구위원

국내 공동주택 관리의 당면과제와 개선방안

“제도 문제점 지적보다 운영상 실효성 확보 노력 절실”

▲ 정형철 수석연구원

현재 주택시장 패러다임 변화에도 불구하고 주택관리 분야의 후진성은 여전하다. 1~2인 가구의 증가와 고령화 사회 진입으로 양극화 및 공동체 의식이 약화되고 자가 보유율 하락으로 세입자 비중 증가, 혼합아파트 단지 입주민 간 갈등 심화 등의 위기를 맞고 있다. 특히 의무관리 대상단지가 47.6%에 불과해 비의무관리 대상 단지는 사각지대에 놓여 있는 실정이다.
공동주택 관리제도의 문제점은 운영상으로는 관리주체(관리소장)의 빈번한 교체로 업무의 연속성이 상실되고 소수 관리소장의 비리 및 운영 방관으로 주택관리사의 사회적 위상이 훼손되고 있다. 이와 더불어 입주자대표회의 구성 및 운영, 관리비 비리, 공사불법 계약 등이 증가하는 추세로 아파트 내 비리 및 관리부실에 대한 문제가 지속적으로 대두되고 있다.
한편 공동주택 내 민원과 분쟁이 빈번하게 발생해 사회적 비용이 증가하고 있다. 일각에서는 사유재산권을 이유로 주택관리에 대한 공적 개입을 기피하는데 이는 부작위에 의한 공동주택 관리 왜곡·방조나 다름없는 실정이다.  
하지만 현재 주택관리 선진화를 위해 정부에서는 ‘2015 주택종합계획’에서 아파트 관리 투명화·효율화를 추진하고 있으며 주택관리의 전문적· 체계적 지원을 위해 ‘공동주택관리법’ 제정을 추진 중에 있다. 또 공동주택 관리 분쟁에 합리적으로 대처하기 위해 ‘중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회’를 신설하고 국토교통부에서는 ‘공동주택 관리비리 및 부실감리 신고센터’를 운영하고 있다.
투명성 제고 등 주거복지·관리문화의 선진화를 위한 정책적 개선 방안으로는 우선 입주자의 관리주체와 관리업무에 대한 인식전환과 적극적인 관심과 참여 등 의식개선이 필요하다.  아파트 관리에 있어 입주자의 관심과 참여는 권리인 동시에 의무이므로 입대의, 관리주체, 입주자의 관계정립을 제도적 개선과 연계하고 비리근절을 위해 계약, 선거, 관리부문에 IT를 활용해 아파트 관리의 투명화를 이뤄야 한다.
전국 공동주택의 투명성을 강화하기 위해서는 과태료 부과 등의 감독권 외에도 위반행위에 대한 사법당국에의 고발 등 실질적 조치를 위해 중앙 및 지자체의 사후 감독 및 지원체계를 강화해야 한다. 합리적인 주택관리를 위해 의무관리 대상 범위를 점진적으로 확대하고 실제 거주자의 요구사항 반영을 위해 세입자의 주택관리 참여 비중을 확대해야 한다. 
이와 더불어 ‘소유자 중심’의 사적 영역 방관이 아닌 ‘공공이익’을 위한 정부 지자체의 개입이 필요하다. 관리업무의 효율성·전문성·윤리성 제고를 위해 관리주체의 책임 있는 역할과 위상이 부여돼야 하며 현장에 필요한 정보제공 및 자문능력 함양을 위해 실질적 직무능력 고양교육을 실시해 쾌적한 주거환경 및 선진 주거문화를 조성하도록 해야 한다.
또 주택관리사보 시험과목 조정을 통해 실질적 전문성을 보강하고 밀착형 주택관리를 위해 500가구 이상 단지의 경우 부소장 직제를 제도화해야 한다.
관리소장에 대한 입대의의 부당간섭 배제 및 교체 시 일정비율 이상 입주민 동의 요건을 강화하고 관리주체의 역할, 권한, 책임을 관리규약에 보다 구체적으로 명시 및 게시할 필요가 있다. 아울러 공동주택관리법 위반사항에 대한 주택관리사의 권리보호를 위해 ‘법률지원 소송지원단’의 설치가 필요하다.
경비원 등 관리 인력은 입주민의 단순 피고용인이 아니라는 인식 전환이 필요하며 관리직원 근무환경 개선 및 폭행과 폭언 등의 행위에 대한 형사처벌 또는 손해배상책임을 엄격히 집행해야 한다.
주택관리사는 수족 또는 경쟁상대가 아니라 공동주택 관리 도우미 또는 멘토라는 생각으로 입대의와의 적극적인 협조와 노력으로 상시 쌍방소통이 이뤄져야 한다.
이제는 제도의 문제점을 지적하기보다 운영상 실효성 확보를 위한 노력이 절실하다고 본다.

【발제 2】 한국주택관리연구원 정형철 수석연구원

주택관리 종사자의 근로환경 개선방안 연구

“부당해고에 대한 책임소재 명확화…지침 제시해야”

▲ 정형철 수석연구원

관리 종사자들의 고용환경과 근로조건은 업무 효율성, 사기, 직업에 대한 만족감, 직장에 대한 소속감 등에 영향을 미치며 이는 곧 관리품질과 직결된다. 따라서 건강한 주거환경 개선과 효율적인 관리를 위해 주택관리 종사자의 근로환경에 대한 심층적인 논의가 필요한 때다. 현재 주택관리 종사자 근로환경에 있어 주요 이슈는 주택관리 종사자의 관계성 측면에서 입주민들의 관심 부족, 불신 팽배, 인격 존중 부족으로 인해 일부 단지에서 해임, 폭언, 폭행이 발생하고 있는 실정이다.
구조적으로 주택관리 종사자는 입대의와 위탁관리사에 종속돼 있지만 입대의 의결에 따라 업무가 집행되며 관리소장은 업무에 대한 모든 책임을 지도록 돼 있다. 입대의 구성이 2년마다 교체 시 종사자의 교체 가능성도 높아져 고용 불안정을 높이는 원인이 되기도 한다. 또 대부분의 위탁관리업체는 적은 위탁수수료만 받고 방관하는 실정으로 관리 종사자는 소속감 부재로 인해 책임감이 감소될 수 있다.
주택관리 종사자들은 최저근속보장이나 장기근속에 따른 고연봉을 기대할 수 없고 관리방식 변경 시 고용승계에 어려움이 있다. 입대의나 위탁사의 권고사직, 부당해고 등으로 인한 잦은 이직도 고용불안정을 가져오고 있다. 현재 부당해고 신고를 하면 주택관리직에 재고용되기 어렵기 때문에 부당해임이나 부조리 등을 신고하지 못하는 경우가 비일비재하다.
낮은 임금과 표준임금체계의 부재 또한 문제점으로 지적된다. 임금은 입대의와의 관계성이 임금 결정으로 연결되는 경우가 많고 임금 협상은 온전히 관리소장의 몫으로 남게 된다. 경력, 교육수준, 관리방식, 근무단지 규모 등에 의한 임금 표준화 부재와 함께 기술력이나 경력에 의한 차별 없이 동일한 임금이 지급되고 있다.
따라서 주택관리 종사자들이 다른 단지로 이직할 경우 경력을 보장할 수 있는 통합관리시스템이 필요하며 업무 인력 배치상에서 주민 복지를 위한 추가 인력이 필요하다.
또한 경비·미화원의 경우 휴게시간과 근로시간이 분리되지 않고 휴게시간이 지켜지지 않고 있으며 주말 및 공휴일 휴식에 대한 대체 근무자가 없어 연속적 근무를 통한 건강상 문제 발생 가능성이 높다. 또 시설업무는 관련 업무 지식이 필요함에도 불구하고 이에 상응하는 대우를 받지 못하는 등 근로환경 보호의 사각지대에 놓인 시설직의 근무조건 역시 열악하다. 경비직에 대한 방범 및 안전교육을 실시하고 있지만 대부분의 현장에서 안전교육만 실시하거나 안전장비 부족 등의 문제가 있다. 이에 대한 정책적 제언으로 관리주체와 입대의의 권한 및 책임을 분리해 이를 명확히 하고 입대의는 법정 교육에 참여해 의결조항에 대해 정확히 숙지하도록 해야 한다.
부당해고에 대한 책임 소재를 명확히 하고 관리형태 및 관리업자 변경 시 고용승계와 부당해고에 대한 지침을 제시해 종사자들의 근로권을 보호해야 한다. 종사자의 경력 관리 시스템 구축 및 표준 임금 체계를 마련해 단지별 임금 협상 시 기초자료로 사용해 임금체계의 토대를 마련해야 한다. 또 지자체별 관리규약에서 고용의무 연한을 선택적으로 적용하도록 권장해 평가에 따른 지속적인 고용을 보장하는 등 정년보장에 대한 논의가 필요하다. 아울러 관리소장의 역량 강화를 위해 자격증 우대 및 지자체의 적극적인 개입을 통해 다양한 교육기회 제공, 주택관리사 전문성 강화 및 투명성 제고를 위한 전문 교육기관 또는 대학 관련 학과 설치, 주택관리사 자격제도 분야별 개발 등이 이뤄져야 한다.
관리 종사자에 대한 인권존중 및 경비직의 근로 및 휴게시간 특례를 보장하고 근로기준법 개정을 통한 휴게시간 및 휴일보장 등 복지제도 확대와 2교대에서 3교대 전환을 통한 근로자의 노동 강도도 완화해야 한다.
주거안전 서비스 제공을 위해 협회와 위탁사의 전문 업무 서비스 제공과 회계 및 법률전문가 풀을 구성해 관리주체로부터 요청 시 업무 서비스 및 전문성이 필요한 업무에 진단 및 자문서비스를 제공, 관리시스템을 전환해야 한다.

출처: 한국아파트신문 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

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