공동주택 관리 원점에서 다시 생각하자!

▲ 박은철 연구위원

◈서울연구원 박은철 연구위원=공동주택 관리의 공공성을 확보하기 위해 입대의를 개편할 필요가 있다. 독일이나 일본처럼 모든 주민이 의사결정을 하는 구조를 제도적으로 보장하고 주요 관리 사안은 IT를 활용(투표 등)할 경우 모든 주민이 참여하는 구조로 전환해야 한다. 국가 및 지방정부의 개입은 주로 주택의 장수명화와 관련된 계획수선, 안전, 환경, 에너지절약 등의 문제를 해결하고자 할 때에만 이뤄지도록 하고 공동주택 관리제도의 패러다임을 전환하기 위한 단기·중기에 걸친 계획을 마련해 공공성과 공동체성을 확보하는 것이 바람직할 것으로 보인다.
공동주택 관리 관련 종사자의 근로환경을 열악하게 만드는 구조적 원인에 대한 파악이 필요하다. 현재 입주민이나 입대의는 양질의 주택관리 서비스에 그에 합당한 대가가 따라야 한다는 의식이 없고 더 낮은 가격의 주택관리업체에 관리업무를 위탁하는 관행이 있다. 주택관리업체는 주택관리사의 직업소개소와 같은 역할을 하고 있고 전문성 또한 부족해 아파트 단지에 대한 기술적 관리서비스가 미흡하다. 이에 따라 관리소장은 전문성을 발휘하지 못하고 입대의의 비서 역할을 수행하고 있다. 경비원이나 미화원 대부분이 주택관리업체에 소속되는 간접고용 형태이기 때문에 입대의는 근로환경을 개선하고자 하는 의지가 없고 마찬가지로 직원들도 책임감이나 소속감을 느끼지 못하므로 서비스가 낮아질 수밖에 없다. 관리소장의 역량을 강화하는 것도 중요하지만 기본적으로는 전문성을 발휘할 수 있도록 제도적 환경을 만드는 것이 더욱 중요하다. 또 사회 전체적으로 봤을 때 표준임금체계를 마련하기보다는 최저임금을 상향 조정하거나 생활임금제를 도입할 필요가 있다. 생활임금제는 노동자의 인간다운 생활을 위해 가구의 생활에 필요한 필수품 제공이 가능하고 해당 지역의 물가수준을 반영한 임금수준을 보장해주는 체계를 의미한다. 마지막으로 시설직·미화원을 위한 휴게시설은 경비실의 경우 화장실 정도만 필수시설로 하고 나머지 시설 및 설비는 아파트 단지별로 별도로 마련하도록 하는 것이 현실적이라고 본다.

정책입안 시 현장 목소리 최대한 반영해야

▲ 김광배 주택관리사

◈김광배 주택관리사=현재 공동주택 종사자들의 애로사항으로는 열악한 근로조건을 들 수 있다. 강제적 휴게시간 부여로 실제 최저임금도 보장받지 못하고 있으며 관리직원들은 기계실 또는 전기실, 방재실에 근무하면서 소음, 전자파에 시달리고 있다. 미화원 역시 지하실을 휴게시설로 이용하고 있어 습기, 시멘트 노출, 전기시설 불비 등으로 열악한 환경이다. 종사자들이 바라는 것은 급여 인상보다는 인간답게 일할 수 있는 환경개선이 우선이며 이런 휴게시설은 관리사무소 또는 노인정과 같이 법규로 정해야 할 것이다.
주택법령에 ‘주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 된다’고 규정하고 있으나 이는 ‘정당하게 간섭하면 된다’라는 의미로도 해석이 가능하다. 또 사업자 선정지침에는 관리주체를 사업자 선정의 주체로 명시하고 있으나 전체적인 조문을 살펴보면 주요사안은 입대의 의결을 거치도록 하고 있고 실제로 입대의에서 대부분 사업자를 선정하고 있는데도 관리주체에게 과태료 부과하고 있다. 따라서 책임과 권한을 명확히 구분해 정당한 간섭을 용인하고 간섭에 따른 책임을 명확히 지우는 것이 투명성과 공정성을 확보하는 방안이라고 생각한다.
관리소장들이 실직의 위험으로부터 벗어나도록 하는 대안으로 법령에 임기보장제 등을 규정하거나 관리규약준칙에서라도 ‘관리소장의 교체를 요구할 경우 입대의 구성원 3분의 2 이상 찬성이 있어야 한다’는 규정이 필요하다.
공동주택 관리의 전문성을 확보하려면 제도적 뒷받침이 필요하다. 제도적 뒷받침은 현장 주택관리사들의 경험과 지식을 반영한 정책이 있어야 한다.
개별법과 주택법령들이 균형을 이루고 있지 못하고 장기수선계획은 각 단지의 특성과 환경적 특성에 맞게끔 조정돼야 하는데 현장 경험이 없는 정책입안자들은 그 특성을 고려하지 않고 일률적 기준만 고집하고 있다. 장기수선계획은 기존의 시설물을 보수하기 위해 세우는 것인데 새로운 시설물을 설치하는 경우에도 장기수선계획에 넣으라는 것은 불합리하다.

아파트 공동체 새로운 변화 위한 모색 필요

▲ 신길웅 사무총장

◈인천광역시아파트연합회 사무총장 신길웅=현재 아파트의 현실은 입주민 간의 왕래와 소통이 부족하고 공동주택은 사적 자치 영역이라는 인식으로 공적 지원에서 외면되는 등 행정 지도·감독도 소극적인 입장이다.
공동주택 지원조례에 따른 예산지원이 있으나 거의 미비한 상태며 주로 노후시설 환경개선을 중심으로 진행되고 있어 공동체 활성화 등 주민참여형 프로그램 지원 등이 원활하지 않은 상태다.
동대표 의무교육의 절대적인 필요성 인식과 행정관청의 철저한 관리·감독이 필요하지만 평일에 이뤄지는 교육 등은 탁상행정으로 보여진다. 
또 주택법에 따른 동대표 연임 제한으로 입대의 구성의 어려움을 겪고 있으며 입주민 무관심의 악순환은 결국 동대표와 관리사무소의 아파트 비리로 이어지고 입대의 자체에 대한 불신이 팽배해 동대표 참여율이 점점 줄어들고 있는 현실이다.
주택관리사는 수요에 비해 과다 공급되고 있으며 취업을 위해 위탁사에 금품을 제공해야 하는 상황이 발생하고 있다. 또 입대의는 주택관리회사에 교체 요구가 가능해 관리소장과 입대의의 갈등 양상이 확대 되고 있고 감시·단속적 근로자의 최저임금 100% 적용 후 일자리를 빼앗기는 경비근로자가 늘어나고 있다.
현재 정책은 강제와 의무만 있고 지원은 없다. 실질적인 동대표 의무교육과 함께 교육에 대한 인센티브 등의 유인정책이 있어야 할 것이다.
날로 심각해지는 아파트 문제를 해결하기 위해 공동체 활성화와 관리 전반을 지원해주는 ‘광역별 공동주택관리지원센터 설립’이 필요할 것으로 보인다.
아파트 고령 경비직 근로자들에 대한 근무여건 개선을 위해 단발성 고령 근로자 지원사업이 아니라 순환식 교대 근무 시스템으로 아파트 보안관 제도를 신설, 정부와 지자체가 인건비를 지원해 노동조건을 개선해야 할 것이다.
협동조합 형태(공동육아, 공동구매, 소비자 협동조합)의 모델을 단지와 지역별로 다양하게 진행해 보는 것도 좋은 방법일 것으로 보인다.

관리종사자 근로·휴게시간
판단기준 지침서 마련 중

▲ 오영민 단장

◈고용노동부 임금근로시간개혁추진단 오영민 단장=공동주택과 관련해 다양하고 복잡한 민원들이 많이 접수되고 있다.
그 중 대표적인 것이 위탁관리 시 사업주체가 입대의인지, 관리주체인지에 따른 갈등이 가장 많다.
현재 발의된 공동주택관리법에 이런 내용이 담겨 있는 줄 알지만 명확하게 규정이 돼 있지 않아 조금 아쉬움이 남는다.
고용노동부가 현재 많은 관심을 갖고 개선을 진행하고 있는 것은 아파트의 감시·단속적 경비원들의 인건비나 부당해고, 휴게시간이라는 명목으로 하루 6시간을 휴게시간으로 잡으면서 그 시간은 임금을 주지 않는 문제 등을 주의 깊게 살피고 조사를 진행하고 있다.
휴게시간은 휴게시간으로 활용할 수 있도록 해야 하지만 단지에서 휴게시간이라고 정해놓고 초소에 없으면 입주민이 항의를 한다든지, 그 시간에 특정한 도난사고 등이 발생하면 감시·단속적 근로자들에게 책임을 묻는 것은 휴게시간이라 할 수 없다.
노동부는 이런 경우 조사해 시정조치를 내리고 있고 현재 근로시간과 휴게시간을 명확히  하기 위한 판단기준 지침서를 만들고 있는 중이며 빠른 시일 내에 지침이 나올 계획이다.
이 외에도 감시·단속적 근로자와 관련한 근로시간, 휴게시간, 휴일 등에 대해 개선이 필요하다고 판단하고 그 방법을 다방면으로 모색 중이다.
하지만 가장 중요한 것은 이런 제도적 보완보다 입주민들의 인식 자체가 바뀌어야 한다. 관리사무소로부터 서비스를 받고 미화원이나 경비원으로부터 서비스를 제공받는다면 그에 합당한 대가를 지불하는 것이 당연하다.
그런 인식이 확산돼야 경비원과 미화원들의 문제가 해결되리라 본다. 현재 이와 관련한 캠페인 등을 진행하고 있지만 아직은 역부족이다.
앞으로 토론회에서 나온 내용을 바탕으로 주택관리 종사자들의 근로환경이 개선될 수 있도록 제도적 보완을 꾸준히 해 나가겠다.

서로 힘 모아 상생해야
시너지 효과 낼 수 있어

▲ 서정호

◈국토부 주택건설공급과 서정호 과장=정부에서는 정책이 잘 접목되는지, 실효성은 있는지 등에 대한 상세한 평가를 받길 원한다. 하지만 모든 정책이 완벽할 수 없으며 무엇이 국민에게 국가에 유익한가를 찾는 것이 정부의 몫이다. 그동안 수많은 세미나와 토론회를 다니면서 주택관리사들의 처우개선 및 고용안정, 주택관리 종사자들의 근무 환경 개선 등에 대해 많은 의견을 듣고 이에 대해 같이 고민해왔다. 하지만 이에 대해 구체적인 답변을 할 수 없지만 현재 공동주택관리법이 법사위 소위를 통과해 공동주택관리법 시행을 앞두고 있다. 공동주택관리법에는 주택관리 종사자들의 환경문제나 처우개선 등 인권을 존중할 수 있는 조항도 포함돼 있다.
공동주택 관리의 투명성은 전국의 주택관리사들과 입대의의 노력을 통해 많이 개선되고 있다. 그럼에도 불구하고 지난해 9월 1일부터 운영 중인 비리센터에는 한달 평균 40건의 비리가 접수되고 있는 것이 현실이며 지속적으로 늘어나고 있다. 공동주택의 관리는 정부만 노력한다고 해서 되는 것이 아니라 모두가 같이 힘을 합치고 합심해 나갈 때 투명한 관리가 될 수 있다.
아파트 관리에 있어 갑과 을은 없다. 서로 힘을 모아 상생해 시너지 효과를 내는 것이 중요하다. 또 우리 모두가 마음의 문을 열고 아파트 현관문을 열어야 한다. 자신이 거주하고 있는 아파트에 어떤 이웃이 살고 아파트에 어떤 일이 일어나고 있는지 모르는 무관심한 입주민들이 많아 다양한 문제들이 발생하기도 한다. 이웃 간 소통을 위해 정부는 공동주택 커뮤니티 활성화를 위한 많은 지원을 하고 있다. 이런 사업을 활용해 입주민들도 함께 살아간다면 더욱더 나은 공동주택 관리문화가 형성되리라 생각한다.
아파트는 함께 살아가면서 서로 부족한 부분을 채워나가는 공동체다. 앞으로는 아파트가 갈등 양상과 비리집단이 아니라 행복한 공동체가 될 수 있다는 것을 보여줘야 한다. 정부에서도 그동안 내놓은 정책들이 잘 지켜질 수 있도록 노력할 것이며 오늘 토론회에서 나온 내용들이 정책 입안 시 반영될 수 있도록 노력하겠다.

출처: 한국아파트 신문 온영란 기자 oyr@hapt.co.kt

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