주요 연구 내용 요약

연구의 배경 및 목적

공동주택 행위허가신고 제도는 공동주택의 안전하고 효율적 관리를 위해 도입되었으며 거주자의 안전과 소유자의 이익을 해치지 않는 범위에서 현실에 맞는 개선이 필요함

이에, 본 연구는 행위허가신고 기준을 검토하고 현장에서 어려움이 많은 부분을 조사하여 개선방안을 제시하고자 함

행위허가·신고제도 고찰

행위허가제도는 「공동주택관리법」제35조(행위허가 기준 등)에 따라 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 특정 행위를 하려는 경우 시장․군수․구청장의 허가를 받거나 시장․군수․구청장에게 신고하도록 하는 제도로서 다음과 같은 목적으로 도입되었음

첫째, 공동주택과 부대시설 및 복리시설을 효율적으로 관리하고자 함

둘째, 주거생활의 질서를 확립하고자 함

셋째, 시설물의 안전한 유지‧관리를 위해 공동주택 내에서 발생하는 행위를 관리하고자 함

법에서는 시행령 또는 시행규칙으로 정한 경미한 사항을 제외하고 법으로 정하는 ⅰ)용도변경, ⅱ)개축‧재축‧대수선, ⅲ)파손‧철거 (세대구분형 공동주택 설치 포함), ⅳ)용도폐지, ⅴ)증축‧증설에 대해 행위허가를 받도록 정하고 있음

행위허가신고시에는 행위에 따라 필요한 구비서류가 다르고, 여기에 주민동의서도 요건에 따라 첨부하도록 되어 있어 관리사무소의 행정력이 과도하게 소요되고 있음

행위허가‧신고를 득하기 위해서는 세부적으로 아홉 단계를 거쳐야 하며 입주자등의 동의를 받는 것은 아홉 단계 중 하나에 불과하지만 동의 요건이 ‘입주자등’ 보다 ‘입주자’ 일 경우, ‘해당 동’보다 ‘전체’일 경우, ‘1/2’ 보다 ‘2/3’일 경우 동의를 받기 어려움

동의를 받는 시간이 오래 걸리고 다른 업무를 처리할 시간을 더 많이 할애해야 하므로 관리사무소에서는 이에 대한 업무 부담이 증가할 수밖에 없음

행위허가·신고제도 관련 주요 이슈 분석

설문조사를 실시한 결과, 입주자등의 동의를 받는 절차로 인한 시간 및 인력의 소요로 인해 업무에 부담이 되고 있다는 의견이 공통적으로 제시되었음

특히, 장기수선계획에 따른 노후 승강기, CCTV, 주차 관제 시스템, 홈네트워크 장비 등의 교체나 기존의 유휴공간을 근로자 휴게시설로의 용도변경 또는 증축‧증설 등에 해당하는 경우에 대하여 행위허가 규제를 완화해달라는 요구가 중복되어 나타났음

현재 행위허가제도에서 문제가 되는 사항을 시설별로 검토한 결과, 어린이집, 노후 승강기, 근로자 휴게시설, 전기차 고정형 충전기, CCTV 등에 대한 부분에서 문제가 있었음

(어린이집) 어린이집은 필수시설로서 전부용도변경이 어려워 방치되는 어린이집의 경우 공간의 효율적 이용이 어려웠음.

(노후 승강기) 장기수선계획에 따라 노후 승강기를 교체하는 경우 크게 두 가지 측면에서 개선이 필요하였음. 첫째로, 과도한 입주자등 동의 절차가 필요함. 장기수선계획 수시조정, 파손철거, 증축증설 총 세 번에 걸친 동의서 징구로 인해 행정력이 낭비됨. 둘째로, 파손·철거와 증축·증설이 연결되는 행위임에도 불구하고 별개의 절차를 진행하고 있어 과도한 행정절차라 볼 수 있음

(근로자 휴게시설) 입주자 동의하에 공동주택의 필로티를 주민공동시설로 증축하는 경우는 제시되어 있으나 여기에 근로자 휴게시설은 포함되지 않아 피트(pit)와 같이 휴게실로 활용하기 어려운 공간에 휴게시설을 설치하는 경우가 많음

(전기차 고정형 충전기) 철거 후 증설하는 경우 승강기와 마찬가지로 철거와 증설이 연속되는 행위임에도 각각 입주자등의 동의를 얻어야한다는 지자체의 답변이 있었음

(CCTV) 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10%를 초과하여 교체 및 증설하는 경우 전체 입주자등 3분의 2이상 동의 후 행위허가를 통해 증설해야 함

수도권 대상으로 최근 3년간 행위허가신고 건수를 조사한 결과, 공통적으로 확인된 특징이 있었음

첫째, 2021년 행위허가신고 관련 접수 및 수리 건수가 크게 증가하였음

둘째, 행위허가에서는 파손·철거, 행위신고에서는 증축·증설이 가장 많았으며 세대구분형 공동주택 설치를 위한 행위허가는 3년간 0건이었음

셋째, 접수 건수와 수리 건수 간 차이가 크지 않았으며, 이는 행위허가 또는 신고 접수 전 관리사무소에서 지자체 담당자에게 필요한 행위허가 내용과 절차, 서류 등을 사전에 확인하고 진행하는 경우가 많기 때문으로 파악되었음

행위허가·신고제도 개선 방안

먼저, 시설물에 따라 다음과 같은 개선 방안을 제시하였음

어린이집의 경우 최근 전부용도변경이 가능하도록 제도가 개선된 바 있음

승강기 교체는 장기수선계획에 선반영되는 행위로서 입주자등 동의를 중복으로 여러 차례 받아야 하는 부분을 간소화할 필요가 있음

근로자 휴게시설의 설치를 쉽게 할 수 있도록 필로티 증축·증설 가능 항목에 근로자 휴게시설을 추가하거나, 지자체 조례 개정을 통해 가설건축물 용도로서 근로자 휴게시설을 추가할 필요가 있음

다음으로, 절차에 대한 개선 방안으로는 다음과 같은 사항을 제시하였음

파손·철거와 증축·증설이 연속적으로 일어나는 행위에 대해서는 절차를 축소하여 소모적인 행위로 인한 행정력 낭비를 줄여 관리사무소에서 공동주택의 관리업무에 보다 집중할 수 있도록 해야함

입주자등에 재산상, 안전상 위해가 없는 경우에 대해서는 경미한 사항으로 항목을 추가하여 관리일선의 행정부담을 경감할 필요가 있음